Depuis le 1er septembre 2014, les investisseurs attirés par le secteur immobilier peuvent bénéficier d’un nouvel avantage fiscal, le dispositif Pinel. Ce dispositif succède aux précédentes lois Duflot et Scellier.
Les grands principes
Comme ses prédécesseurs, le dispositif Pinel vise à favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf en proposant aux contribuables acquéreurs une réduction de leur impôt sur le revenu pouvant atteindre 63 000 €.
Toutefois, la seule perspective de réduction de l’impôt ne peut justifier le choix de ce type de placement qui ne peut être envisagé que dans le cadre d’une diversification du patrimoine. Cette réduction induit des contraintes et nous vous invitons à vous faire accompagner dans vos démarches par des professionnels de l’investissement locatif.
Il est nécessaire de conserver à l’esprit que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Quelles sont les règles ?
Le bien
- Le bien doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
- L’acquisition doit se faire en pleine propriété(1) dans un logement neuf achevé ou en état futur d’achèvement. Dans ce cas, l’achèvement doit se faire dans les 30 mois qui suivent la date de déclaration d’ouverture de chantier.
- Les immeubles doivent avoir reçu le label « basse consommation BBC 2005 » ou « réglementation thermique RT2012 » (niveau de performance énergétique fixée par décret).
- Le prix maximum du m² est fixé à 5 500 €.
- Le montant maximum de l’investissement est de 300 000 € et limité à 2 acquisitions par an.
(1) Pleine propriété : on distingue trois niveaux de propriété :
1. La pleine propriété, qui donne le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer complètement (le vendre ou le louer),
2. La nue propriété, qui accorde le droit de disposer d’un bien, mais pas de l’utiliser (en avoir jouissance), ni d’en percevoir les revenus,
3. L’usufruit, qui donne en revanche le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les fruits et revenus, sans avoir le droit d’en disposer
La location
- Le bien doit être proposé en location nue (non meublée) pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Il doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux, en tant que résidence principale.
- Pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2015, il est désormais possible de louer à un ascendant ou descendant (s’il est hors du foyer fiscal de l’investisseur).
- Le bien est accessible sous conditions de plafonds de ressources pour les locataires, plafonds votés chaque année.
- Les loyers sont également plafonnés, les plafonds variant en fonction des communes.
Les avantages fiscaux
- Le dispositif propose des réductions d’impôt sur la durée de location du bien soit 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Il n’y a pas de récupération de la TVA.
- La réduction d’impôt dépend de la durée durant laquelle l’investisseur s’engage à louer le bien. Elle est de :
- 12% pour un engagement de 6 ans,
- 18 % pour un engagement de 9 ans,
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
- La réduction d’impôt est subordonnée au respect de l’engagement pris.
- La réduction d’impôt entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales qui limite les réductions d’impôts sur le revenu à 10 000 € (en 2016).
- La réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt : si la réduction est supérieure à l’impôt percevable, la différence est perdue.
Exemples
Exemple 1:
Acquisition d’un bien de 150 000 euros avec un engagement de location sur 6 ans: La réduction d’impôt annuelle est de (150 000 x 12%)/6 = 3000 euros par an durant 6 ans soit 18 000 euros au total.
Exemple 2:
Acquisition d’un bien de 200 000 euros avec un engagement de location sur 9 ans : La réduction d’impôt annuelle est de (200 000 x 18%)/9 = 4000 euros par an durant 9 ans soit 36 000 euros au total.
Exemple 3:
Acquisition d’un bien de 300 000 euros avec un engagement de location sur 12 ans : La réduction d’impôt annuelle est de 6 000 € par an pendant 9 ans puis 3 000 € par an pendant les 3 dernières années, soit un total de 63 000 €.
